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房企產(chǎn)權(quán)交易量激增 行業(yè)洗牌大幕或拉開
“關(guān)于綠城集團(tuán)的事，我們專門問過浙江省的多家銀行，他們對(duì)綠城還是比較支持的，不會(huì)抽回貸款。綠城的資金問題應(yīng)該不大。”知情人士2日向中國證券報(bào)記者透露。
一個(gè)多月前，綠城集團(tuán)已經(jīng)開始轉(zhuǎn)讓其下屬公司的股權(quán)。實(shí)際上，不止綠城一家企業(yè)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓已成為目前房地產(chǎn)企業(yè)破解資金困境的一大出路。
據(jù)中國證券報(bào)記者對(duì)上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所房地產(chǎn)項(xiàng)目掛牌及交易情況的不完全統(tǒng)計(jì)，今年9月份房企項(xiàng)目掛牌量、成交金額環(huán)比都出現(xiàn)成倍增長(zhǎng)。僅9月 26日至30日的一周內(nèi)，共有5宗房地產(chǎn)項(xiàng)目掛牌，金額達(dá)到24.07億元，為整個(gè)8月掛牌總額的3倍多。10月雖有長(zhǎng)假因素，但房地產(chǎn)項(xiàng)目的掛牌量、成交額雙增勢(shì)頭不改，僅10月17日至21日的一周內(nèi)就有高達(dá)7.58億元的房地產(chǎn)項(xiàng)目成交。
“10月份樓市成交量出現(xiàn)斷崖式下跌，資金鏈緊張的中小開發(fā)商只能選擇退出，房地產(chǎn)企業(yè)新一輪洗牌已經(jīng)開始。”某房地產(chǎn)界人士分析。
綠城“一切尚好”
“深夜發(fā)文，意在感謝諸位，也向大家報(bào)道，綠城目前一切尚好……秋日天涼，并非只籠罩一城一池，今日由于調(diào)控嚴(yán)厲遭遇生存困境的，是中國整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)……眼下房地產(chǎn)業(yè)的普遍情況是：量?jī)r(jià)齊跌，市場(chǎng)萎縮，各地庫存大量積壓，中小房地產(chǎn)商岌岌可危。照此境況，再持續(xù)一段時(shí)間，很多開發(fā)商恐怕就真的要面臨倒閉的狀態(tài)。”綠城房產(chǎn)董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平這樣回應(yīng)綠城申請(qǐng)破產(chǎn)的傳言。
知情人士透露，由于幾大銀行并未計(jì)劃向綠城抽回貸款，因此綠城目前的處境還算安全。但綠城資金鏈緊張卻是不爭(zhēng)的事實(shí)。早在今年9月，綠城曾發(fā)布公告稱，以3000萬元的價(jià)格將溫州綠城發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)有限公司15%的股權(quán)，轉(zhuǎn)讓給天津安城創(chuàng)景股權(quán)投資基金合伙企業(yè)（有限合伙）。
綠城指出，股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后，綠城將繼續(xù)負(fù)責(zé)溫州綠城的經(jīng)營(yíng)管理。此舉不但進(jìn)一步加強(qiáng)集團(tuán)的資金流，同時(shí)也為集團(tuán)致力成為投資開發(fā)和品牌管理服務(wù)并舉的房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商的堅(jiān)實(shí)舉措。
據(jù)了解，溫州綠城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司主要負(fù)責(zé)開發(fā)溫州鹿城廣場(chǎng)項(xiàng)目。溫州鹿城廣場(chǎng)位于溫州市江濱路與車路大道交叉口，為涵蓋住宅、商業(yè)、辦公、賓館為一體的城市綜合體項(xiàng)目，建成后的溫州鹿城廣場(chǎng)將是溫州市的地標(biāo)性建筑群，其中的超高層賓館建成后將是浙江第一高樓。
在股權(quán)轉(zhuǎn)讓之前，綠城大手筆、高成本進(jìn)行信托融資，就已引起市場(chǎng)對(duì)其資金問題的關(guān)注。有消息稱，目前綠城的信托成本在14%左右，占其所有資金來源的20%左右。而目前信托融資這條路也遭到監(jiān)管部門封堵。
掛牌數(shù)量激增
銀行正在設(shè)法減少房地產(chǎn)開發(fā)貸款的占比。交行副行長(zhǎng)錢文揮介紹，從風(fēng)險(xiǎn)控制的角度，交行已經(jīng)對(duì)開發(fā)貸采取總量控制的措施，開發(fā)貸款占對(duì)公業(yè)務(wù)的比例已經(jīng)下降到6.2%左右。
由于自身資本金告急，以及監(jiān)管部門對(duì)房地產(chǎn)信托的“一事一報(bào)”政策，目前房地產(chǎn)信托的發(fā)行也基本陷于停滯狀態(tài)。
此外，年內(nèi)國家外匯管理局還下發(fā)通知，要求暫不受理內(nèi)地房企為其境外子公司，在境外發(fā)行債券提供對(duì)外擔(dān)保的申請(qǐng)，此舉旨在遏制房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的“熱錢”。
各條融資道路幾乎都被堵上之后，綠城選擇了股權(quán)轉(zhuǎn)讓。這也是不少房企的選擇。
據(jù)北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉介紹，北京產(chǎn)權(quán)交易所的掛牌信息顯示，10月共有25家房地產(chǎn)企業(yè)掛牌待售。其中，掛牌金額超過5000萬元的大型企業(yè)（或項(xiàng)目）有6個(gè)，掛牌金額超過1億元的企業(yè)（或項(xiàng)目）超過4個(gè)。上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所的掛牌信息顯示，10月共有27個(gè)房企掛牌，其中6個(gè)項(xiàng)目掛牌價(jià)格超過1億元，天津產(chǎn)權(quán)交易所則共有8條房地產(chǎn)項(xiàng)目信息。
北京、上海、天津、重慶產(chǎn)權(quán)交易所聯(lián)合發(fā)布的央企轉(zhuǎn)讓信息則顯示，掛牌房地產(chǎn)信息共50條，其中掛牌價(jià)格超過5000萬元的項(xiàng)目共有36個(gè)，11個(gè)項(xiàng)目超過1億元，總共轉(zhuǎn)讓金額高達(dá)130億元。
據(jù)上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所統(tǒng)計(jì)，今年1-9月，在上海聯(lián)交所公開掛牌轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)項(xiàng)目同比增長(zhǎng)93.02%，掛牌金額同比增長(zhǎng)83.94%。同時(shí)，共計(jì)完成的交易宗數(shù)和成交金額同比分別增長(zhǎng)31.33%和24.2%。
上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所認(rèn)為，今年上海地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)交易主要呈現(xiàn)以下幾個(gè)特點(diǎn)：
首先，交易標(biāo)的額較大。單宗成交金額超過億元的房地產(chǎn)項(xiàng)目占到26.63%，56.44%的項(xiàng)目單宗成交金額在1000萬元以上。
其次，異地和中央企業(yè)在上海產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)參與交易項(xiàng)目的占相當(dāng)比例。從出讓方來看，29.17%的房地產(chǎn)成交項(xiàng)目其出讓方為異地企業(yè)或中央企業(yè)，其中僅中央企業(yè)出讓的房地產(chǎn)項(xiàng)目，就占到總的房地產(chǎn)交易項(xiàng)目的19.64%。從受讓方來看，24.4%的房地產(chǎn)成交項(xiàng)目其受讓方為異地企業(yè)，中央企業(yè)參與受讓的房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)H占總的房地產(chǎn)成交項(xiàng)目的2.38%。
再次，國有及國有控股企業(yè)成為出讓主力。從出讓方的企業(yè)所有制分析，61.31%的成交項(xiàng)目其出讓方是國有獨(dú)資或控股企業(yè)；從受讓方來看，國有獨(dú)資或控股企業(yè)參與收購房地產(chǎn)項(xiàng)目，占到總的房地產(chǎn)交易項(xiàng)目的27.38%。私營(yíng)企業(yè)參與收購項(xiàng)目占23.81%，有限責(zé)任公司參與收購項(xiàng)目占 15.48%。
資金缺口較大
上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所的某會(huì)員單位介紹，與以往房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)被激烈競(jìng)標(biāo)、天價(jià)成交不同。今年以來，房地產(chǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓都是悄無聲息地進(jìn)行，只有很少的企業(yè)參與競(jìng)標(biāo)，且多以底價(jià)成交。
例如，在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌的深圳市廣銀海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，出讓方是上海一家中央企業(yè)控股的投資有限公司，掛牌價(jià)格22381.50萬元，經(jīng)拍賣交易方式最終以2.25億元價(jià)格成交，受讓方是深圳一家投資集團(tuán)有限公司。
上海城開集團(tuán)合肥置業(yè)有限公司100%股權(quán)及2.39億元債權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，出讓方是上海城開（集團(tuán)）有限公司，受讓方是一家私營(yíng)的商貿(mào)有限公司，成交金額為5億元。
上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓股權(quán)目前大多是部分轉(zhuǎn)讓，與個(gè)別樓盤降價(jià)一樣，暫未形成氣候。這多是開發(fā)商為盤活手中質(zhì)量更好、價(jià)格更堅(jiān)挺的房產(chǎn)項(xiàng)目而采取的權(quán)宜之計(jì)。
而房地產(chǎn)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓股權(quán)之前會(huì)進(jìn)行評(píng)估：低價(jià)拋售庫存樓盤與轉(zhuǎn)讓股權(quán)這兩者之間，哪種方案更劃算。一旦選擇轉(zhuǎn)讓股權(quán)，就說明這家房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的資金問題已經(jīng)非常嚴(yán)重。而且房地產(chǎn)企業(yè)選擇轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目，大多是存在較大的資金缺口。
“綠城集團(tuán)之前一直堅(jiān)持高端策略，堅(jiān)持不降價(jià)。但今后它一定會(huì)進(jìn)行轉(zhuǎn)變，只是方式可能略微不同，比如將樓盤轉(zhuǎn)給投資機(jī)構(gòu)，再由投資機(jī)構(gòu)降價(jià)拋售。”宋會(huì)雍說。